Huéspedes y Propietarios, qué tener en cuenta al utilizar AIRBNB para proteger sus derechos

Es una realidad que todos hoy en día hemos utilizado o estamos familiarizados al menos con las plataformas de alojamientos “colaborativos”. Si bien existen varias de ellas a nivel mundial (HomeAway, HomeStay, Beenest, etc) no cabe duda de que la más conocida y utilizada es Airbnb (y la única que ha desembarcado en Uruguay). Su función es simple; se limita a intermediar entre quienes ofrecen alojamientos y quienes los demandan, cobrando por ello una comisión, similar en este sentido a lo que tradicionalmente haría una inmobiliaria.

No hay dudas de la facilidad y ventajas que conlleva este servicio para todos los participantes, de ahí su consolidado éxito a nivel mundial. Sin embargo, al igual que sucede con otros servicios y emprendimientos modernos, su desarrollo no es completo aún; si bien cumplen los objetivos para los cuales fueron ideados y tienen gran aceptación a nivel social, su entorno generalmente no está preparado para recibirlos, y por entorno nos referimos principalmente al marco regulatorio (legal, fiscal, etc.).

Para el caso de Airbnb, si bien a simple vista- y ante la ausencia de figuras más específicas- podríamos asemejarlo a un arredramiento, la situación de los propietarios, de los “huéspedes” (como llama Airbnb a los inquilinos) y de la propia plataforma no es la misma que en un arrendamiento tradicional. A su vez, puede pasar que haya más personas involucradas en la operación, que, aunque no sean parte estrictamente de la oferta y demanda, influyan y participen en el curso de la relación, como ser el portero de un edificio (que muchas veces es quien se encarga de recibir a los huéspedes y permitir su ingreso), mucamas, visitas, etc.

Desde el punto de vista del propietario, muchos países o ciudades han desarrollado regulación concreta en cuanto a ciertos requisitos que deben cumplirse para poder publicitar y arrendar un inmueble a través de Airbnb. Este aspecto está muy avanzado en Nueva York, Paris y Barcelona, ciudad esta última donde el Estado ha retirado miles de pisos turísticos ilegales. En Ámsterdam, por su parte, se ha impuesto un límite de noches que pueden ofrecer los arrendadores a través de la plataforma, reduciéndolo a treinta noches. En Japón incluso se aprobó durante el transcurso del pasado 2018 la Ley de Alquiler de Viviendas Particulares, con lo cual los alojamientos ofrecidos por Airbnb en dicho país se redujeron en un 80%.

En este sentido, Airbnb cuenta con una sección en su página web en la cual advierte a sus usuarios (tanto propietarios como huéspedes) sobre la necesidad de cumplir con las normas de cada ciudad, e incluso cuenta con un apartado en el cual reúne las regulaciones de varios Estados, de modo de facilitar el acceso. Pero la plataforma no se limita a dar un simple anuncio: al aceptar los términos y condiciones del servicio (paso al cual generalmente no prestamos atención, haciendo un simple “click” en donde se nos requiere) el usuario se está obligando a cumplir con la normativa local, normativa que generalmente no conoce y que, al menos para el caso de Uruguay, ni siquiera es clara. ¿Qué pasaría entonces en caso de generarse un problema? ¿Airbnb cubre a los usuarios?

Nuestro país ha tenido considerables avances en lo que hace a la aprobación de normativa para estas nuevas modalidades, pero aún queda un largo camino por recorrer. La Intendencia ha reglamentado el uso de Uber, y se ha creado un régimen fiscal para la tributación de servicios tecnológicos en general -que es de hecho muy innovador- pero esta es solo una de las aristas, y falta un régimen claro que regule los derechos, obligaciones y garantías de los usuarios de Airbnb y análogos, máxime cuando se ha registrado que 66.000 turistas han utilizado este servicio en nuestro país solo en el año 2016, y es cada vez mayor el número de uruguayos que utilizan Airbnb para turismo interno.

Cabe mencionar que ha habido intentos de avances en este sentido. En 2017 el Poder Ejecutivo y Airbnb mantuvieron conversaciones para trabajar en la aprobación de una regulación formal, pero no se lograron mayores resultados.

Entonces, ¿qué regulación aplica a los usuarios de Airbnb en Uruguay? Lo lógico es entender que entre las partes (propietario y huésped) se celebra un Contrato de Arrendamiento. Es importante recordar que para que el arrendamiento se perfeccione no es necesario firmar un contrato escrito, alcanza con el consenso que alcanzan las partes sobre la oferta y la demanda. La conveniencia de firmar un contrato escrito en aquellos casos donde no es preceptiva su existencia se debe a dos factores principales: en primer lugar, a efectos probatorios; que exista un elemento claro y objetivo que demuestre lo que alegan las partes, para que no se trate de la palabra de uno contra la del otro. Por otro lado, si bien existe un marco regulatorio que sienta las grandes bases de la relación, generalmente existe un margen (a veces mayor, a veces menor) del que pueden disponer las partes como mejor les parezca, apartándose del régimen general para “personalizar” el contrato conforme sus propias necesidades. Es importante para ello saber cuál es la ley que por defecto aplica al caso concreto, de modo de saber dónde conviene apartarse de ella (pactando algo expresamente distinto) y dónde no, así como donde se puede apartar de ella y donde no. Incluso puede realizarse un inventario que forme parte del contrato, como suele hacerse en los arrendamientos tradicionales.

Hay varios aspectos relevantes a considerar que pueden incidir en la utilización de Airbnb: en primer lugar, los típicos conflictos entre arrendador y arrendatario ¿Qué pasa si el propietario no cumple con entregar el inmueble? ¿O si el inmueble es radicalmente distinto a lo anunciado? ¿Qué pasa, incluso, si el huésped no se retira en la fecha pactada, o si no paga la totalidad del precio? A su vez, la gran mayoría de las veces, el alquiler se celebra entre personas de distintos países, ¿qué ley habría que aplicar en esos casos? Respecto a la plataforma y el mercado, podría llegar a configurarse una hipótesis de competencia desleal, o al menos así lo afirma la industria inmobiliaria.

Si bien parecería que- hasta no aprobarse una regulación más específica- rige en nuestro país la normativa de arrendamientos, por las características mismas del tipo de servicio ofrecido por Airbnb, la misma no es del todo compatible, y deja varios aspectos sin comprender.

A modo de repaso, coexisten dos regímenes en materia de arrendamientos urbanos en nuestro país: el régimen estatutario (Decreto Ley 14.219) y el régimen de libre contratación. El régimen estatutario tiende a proteger al inquilino, y contiene disposiciones de orden público, es decir, que no pueden desconocerse o dejar de aplicarse por las partes, mientras que el régimen de libre contratación otorga libertad a las partes para decidir quien tendrá mayores garantías.

Dentro del régimen estatutario, se prevé expresamente que los “arrendamientos por temporada” están excluidos del Decreto Ley 14.219, por lo que quedarían incluidos en el régimen de libre contratación, que en puridad se regula por las normas y principios generales (Código Civil). Es importante destacar que el arrendamiento por temporada comprende únicamente los arrendamientos en balnearios fuera de Montevideo.

De lo que viene de decirse, puede concluirse entonces que los alquileres a través de Airbnb estarían sujetos en Uruguay a dos situaciones distintas:

  • Cuando se trate de inmuebles ubicados en zonas balnearias fuera de Montevideo: régimen de libre contratación, principios generales en materia civil.
  • Cuando se trate de inmuebles ubicados fuera de zonas balnearias o en Montevideo: régimen estatutario (a menos que para el caso en concreto aplique alguna causal de exclusión que torne inadmisible este régimen, en cuyo caso aplicaría también la libre contratación).

Por lo tanto, los diferentes conflictos o cuestiones a suscitarse se regularían en cada caso acudiendo a lo que disponen estos instrumentos legales, que muchas veces puede ser insuficiente o inaplicable, en virtud de que fueron creados para regular otro tipo de situaciones, de distinta naturaleza y en un contexto socio-económico totalmente distinto, debido a la antigüedad de ambas normas.

Es aquí donde cobra relevancia entonces un contrato; que si bien a fines probatorios no sería realmente necesario en estos casos (ya que la existencia de la transacción queda reflejada en la plataforma) permitirían esclarecer lo poco claro que ya es el régimen legal y adaptar la ley aplicable a las necesidades concretas del servicio. Sin embargo, para poder hacer eso es necesario tener perfectamente clara la legislación aplicable al caso, por lo que se cae aquí en una especie de círculo vicioso.

Es inminente la necesidad de una regulación específica para este tipo de servicios, que regule en forma clara y entendible los derechos, obligaciones y garantías de todos los agentes involucrados. Parecería ser que este es el próximo paso, luego de haberse regulado Uber y tras mantenerse diversos contactos con la empresa Airbnb, pero no hay aun un panorama claro, por lo que se hace necesario mientras tanto asesorarse sobre las distintas posibilidades e implicancias bajo la situación actual, de modo de prevenir y evitar potenciales conflictos que quedarían actualmente bajo un limbo de regulación.