GUIÑOS NORMATIVOS DE LA LEY DE PRESUPUESTO NACIONAL PARA EL SECTOR PRIVADO INMOBILIARIO

Con fecha de 18 de diciembre del 2020, por ley N.º 19.924, se promulgó la Ley de Presupuesto Nacional del periodo 2020-2024, la cual comenzó a regir desde el 1º de enero del corriente año.

La Ley de Presupuesto Nacional (en adelante, “LPN”) es, como todas las leyes de presupuesto, una vasta ley, la cual cuenta con 774 artículos. La misma es sumamente importante ya que proyecta y articula, entre otras cosas, la actividad económica del país, así como también la forma de financiamiento que contará el Estado para realizar sus fines y cometidos en los próximos años.

La actividad inmobiliaria en ese sentido no está exenta  de  consideración, ya que naturalmente, uno de los tantos fines del Estado, sin lugar a dudas, conducen a la preservación y oportunidad de derechos reconocidos constitucionalmente, como lo es el Derecho a la Vivienda, reconocido por el art. 45 de nuestra Constitución.

¿Qué políticas propone el gobierno nacional de cara al próximo quinquenio para el cumplimiento de dicho fin?

A este respecto, a priori, podríamos considerar una perspectiva “liberal-privatista” en cuanto a las políticas que se desprende de la normativa presupuestaria aprobada de cara a los próximos 5 años; El gobierno nacional buscó, entre otras cosas, realizar una serie de modificaciones a efectos de incentivar la inversión privada de modo que éste contribuya a sobrepasar algunos problemas habitacionales. Esto surge a la luz de lo expuesto en la exposición de motivos de la presente ley. (véase páginas. 3, 4, 116 y 117 de la exposición de motivos).

Ahora bien, ¿Cuáles fueron los “guiños” normativos que llevó a cabo? Veamos.

Como una primera consideración a analizar de esta nueva LPN, es lo referido por su art. 460, el cual expresa un cambio sustancial respecto al régimen de Urbanización de Propiedad Horizontal (en adelante, UPH).

A ese respecto, es dable recordar, que el régimen de UPH se encuentra regulado por la ley 17.292 “Ley de urgencia. Administración pública. Fomento y mejoras del empleo”. Dicha ley fue creada en el año 2001, la cual tuvo lugar producto de una gran crisis económica y social que estaba atravesando el país, en donde el objetivo de la misma consistía en la producción y reactivación del empleo, así como también, en la producción de distintas herramientas que contribuyan con dicho fin, en este caso, la construcción de viviendas.

En este mismo sentido, el Gobierno Nacional, al igual que en el año 2001, entiende fundamental que para dar un nuevo impulso al actuar privado es necesario otorgarles a éstos ciertos respaldos normativos para que el sector privado tenga más actuación en el ámbito de la vivienda. Fue entonces, siguiendo con esta línea, que se dio un nuevo impulso al desarrollo de los “Barrios Privados”, dando nueva redacción del art. 48 de la ley 17.292.  Recordemos que antes de la ley del año 2001, el país no contaba con una legislación propia y específica, pensada y diseñada para este tipo de negocios inmobiliarios. Antes del año 2001 estos “barrios privados” eran contemplado por la ley 10.751 “Ley de propiedad horizontal”, la que carecía de regulación idónea, con la especificidad necesaria para este tipo de negocios.

Ahora bien, yendo en concreto al cambio introducido por la Ley de Presupuesto Nacional respecto al régimen de la “UPH”, consiste en la eliminación a la limitación de construcción que comprendía el régimen a quo de la ley 17.292. En efecto, es menester mencionar, que la ley 17.292 en su original redacción (año 2001) no contenía ningún tipo de restricciones, pero, en el año 2008, con una visión más “intervencionista” que “liberal”, por intermedio de las leyes 18.308 y 18.367, se establecieron ciertas restricciones al régimen de UPH dándole nueva redacción a ley 17.292. Dentro de las restricciones impuestas por las leyes del año 2008 fueron, por un lado, la prohibición de urbanizaciones en suelo de categoría rural, y, por otro lado, se prohibió que estos emprendimientos superaran el área de 10.000m2, que luego por la ley 19.670 (Ley de Rendición de Cuentas del año 2017) se amplió hasta 20.000m2. En ese sentido, el art. 460 de LPN da nueva redacción al art. 48 de la ley 17.292 eliminando la limitación referida a la superficie pasible de construcción de barrios privados, pasando ahora, a estar ilimitada.

En otro orden, también se realizaron modificaciones respecto a la posibilidad de fraccionar lotes de tierras rurales para su venta, en los cuales, según lo dispuesto por el art 279 de la ley 19.149, se establecía la prohibición de  “toda división de tierra, realizada en suelo rural, que implique crear lotes independientes menores en superficie a las cinco hectáreas cada uno o tres hectáreas para los departamentos de Montevideo y de Canelones, con las excepciones establecidas en el art. 2 inciso final de la Ley N° 10.723”. Al respecto, el artículo 459 de la LPN da nueva redacción al artículo referido y efectúa la agregación de 2 nuevas excepciones a la regla, en tanto dispone la posibilidad de lotear hasta un máximo de una hectárea, cuando: a) El fraccionamiento tenga la finalidad de saneamiento, realizadas por programas de la “Comisión Honoraria pro Erradicación de la Vivienda Rural Insalubre” y; b) Aquellas que sean aprobadas por los Gobiernos Departamentales, cuya autorización, no podrá ser otorgada si el inmueble es caracterizado como “rural natural”, o incluso, si este fraccionamiento contraviene con la planificación territorial. En definitiva, por intermedio de estas nuevas excepciones, se concede la posibilidad de poder fraccionar dichos inmuebles rurales en un máximo de una hectárea. A este respecto, como toda excepción, ha de interpretarse restrictivamente y de forma taxativa, ya que, la regla continúa siendo, la prohibición de lotear inmuebles rurales en menos de 5 hectáreas para el resto del país y 3 hectáreas para los departamentos de Montevideo y Canelones. Pero, sin perjuicio de ello, se le concede un margen de discrecionalidad, con ciertas limitantes, a cada gobierno departamental que según sus consideraciones conceda, con una suerte de “permiso” o “concesión”, la posibilidad de fraccionar lotes de inmuebles rurales hasta una hectárea; esto, de forma inexequiblemente, se ajustará a las políticas que persigan cada gobierno departamental.

En tercer término, continuando con la modificativas efectuadas por esta ley de presupuesto, traeremos a colación el art. 455 de Ley N° 19.924. Este articulo da nueva redacción al art. 43 de la Ley 17.292. La nueva redacción otorga la posibilidad a que el MVOT en coordinación con el Banco de Prevención Social pueda dar respuesta a la demanda habitacionales de jubilados y pensionistas, mediante la adquisición de unidades habitacionales en proyectos desarrollados por terceros. Inclusive, se prevé la posibilidad de adquirir por el instrumento “arriendo con opción a compra” en los términos de la reglamentación a cargo del Poder Ejecutivo, ampliando el margen de oferta que eventualmente puedan llegar a tener los inversores de proyectos inmobiliarios.

En suma, considerando las modificativas comentadas, detonan una clara intención del legislador en ampliar el margen de acción del sector privado inmobiliario, a efectos de que estos puedan coadyuvar con el Estado para hacer frente a la necesidad habitacional. En dicho sentido, se pudo observar como se amplió el margen de acción para aquellos proyectos de “barrios privados” otorgándole ilimitación a su obra, con el fin de que el sector privado pueda, eventualmente, tener mayor rentabilidad, ya que podrán construir más cantidad y calidad de viviendas, corriendo una suerte de incentivo. Asimismo, con este mismo espíritu, se aprecia la modificativa dispuesta por el art. 455 de la LPN antes comentada, en donde se dispone la ampliación del “mercado” (como oferta), para el sector privado, modificando la posibilidad que el MVOT conjuntamente con el BPS puedan contratar con proyectos de terceros.

Concluyendo con la presente, y permitiéndome una valoración final al respecto, la cual es a título personal y no compromete a la firma, creo entender, que estos “guiños normativos” a los cuales hice referencia, promueven herramientas necesarias e imprescindibles para el desarrollo de mercado inmobiliario y vivienda en general, cuyo fin es sumamente congruente con lo referido en la exposición de motivos que de dicha ley. Es decir, los mismos conducen de manera inexequible a la búsqueda, persuasión y captación de inversión privada, con el fin de lograr dinamizar el mercado inmobiliario, y, de esa forma, generar más puestos de trabajo y ayudar a generar más vivienda, los cuales son derechos básicos fundamentales que el Estado debe procurar. Sin lugar a duda, hay mucho camino por recorrer, mas cuestiones a considerar, pero, estos guiños, son buenas señales para un sector económico que venía en decadencia.

Documento elaborado por Paul Laborda.