El mercado inmobiliario uruguayo sigue mostrando dinamismo en precios, demanda y proyectos en desarrollo. El transcurso del año 2025 ha puesto en evidencia que las compraventas de inmuebles y los valores mantienen un crecimiento sostenido, mientras la demanda se concentra en viviendas más accesibles y eficientes. Al mismo tiempo, se observa una proliferación de nuevos proyectos de inversión, tanto en Montevideo como en el interior del país, y los incentivos fiscales vigentes consolidan al sector como una de las principales alternativas para el capital local y extranjero.
Durante 2025, los precios han registrado un aumento moderado pero constante, especialmente en Montevideo y la zona metropolitana de Canelones. En el interior, ciudades como Punta del Este, Colonia y Paysandú también muestran incrementos, impulsados por proyectos de segunda residencia y turismo, mientras que la cantidad de compraventas continúa al alza respecto al año anterior.
Los compradores priorizan propiedades con eficiencia energética, amenities básicos y ubicaciones con buena conectividad. Las viviendas de menor tamaño, pero con buena calidad constructiva se posicionan como las más buscadas. El desarrollo inmobiliario continúa diversificándose con proyectos de vivienda social con beneficios fiscales, edificios en altura en Montevideo con foco en sostenibilidad y urbanizaciones cerradas en el interior, particularmente en Maldonado y Canelones. Los incentivos tributarios y la estabilidad macroeconómica siguen siendo factores decisivos para atraer inversores extranjeros, principalmente de Argentina y Brasil.
Normativa relevante: incentivos y exoneraciones
Este dinamismo del mercado no puede entenderse sin el marco normativo que lo respalda. Uruguay cuenta con un esquema atractivo de beneficios para el desarrollo inmobiliario, sustentado en distintas leyes y decretos.
Entre ellos, el Régimen General de Promoción de Inversiones (Decreto N° 002/012 de 2012) ofrece exoneraciones de IRAE por un porcentaje de la inversión, exoneración de Impuesto al Patrimonio y devoluciones de IVA, siempre que los proyectos se presenten ante la COMAP.
Por su parte, el Régimen de Promoción al Sector Turístico (Decretos N° 175/003 y N° 404/010) otorga beneficios fiscales a emprendimientos de infraestructura y turismo, pudiendo combinarse con el régimen general.
La Ley de Vivienda Promovida (Ley N° 18.795 y Decreto N° 355/011) contempla exoneraciones para construcción, refacción o ampliación de viviendas, así como beneficios en IRAE e IP. El gobierno ha anunciado posibles modificaciones orientadas a familias de ingresos medios y bajos, priorizando proyectos urbanos de hasta 100 unidades y con acceso más ágil a subsidios.
Asimismo, en Ciudad Vieja (Montevideo) se mantienen exoneraciones de Contribución Inmobiliaria y Tasa General Departamental por 10 años en construcciones nuevas, reformas o ampliaciones en áreas patrimoniales, además de beneficios adicionales para proyectos que cumplan criterios de sostenibilidad.
Por otro lado, el Régimen de Contratos de Participación Público-Privada (Ley N° 18.786) constituye una herramienta clave para el desarrollo de infraestructura pública y privada en asociación.
En paralelo, se están impulsando proyectos piloto de construcción en madera, tanto en vivienda social como en edificios de altura, promovidos por el Ministerio de Vivienda, la Agencia Nacional de Vivienda y la Agencia Nacional de Innovación. Esta alternativa permite reducir costos y tiempos de obra, mejorar la eficiencia energética y disminuir la huella de carbono, de acuerdo con la “Hoja de Ruta para la Construcción en Madera”.
Por otra parte, el Programa Entre Todos, creado mediante Decreto N° 59/022 en febrero de 2022, tiene como objetivo principal facilitar el acceso a la vivienda de los sectores socioeconómicos bajo, medio bajo y medio de la población. A través de este programa, los adquirentes acceden a un subsidio en la cuota de hasta el 30%, los desarrollistas pueden acceder a una garantía de hasta el 70% del valor del préstamo mediante una línea especial del Sistema de Garantía (SIGA Entre Todos) para la construcción del proyecto, por 48 meses. Del lado del adquirente el Banco Hipotecario del Uruguay financia hasta el 95% en un plazo de hasta 25años. Los precios de comercialización tienen topes, lo cual lo hace más accesible. También admite proyectos en zonas que no tienen saneamiento. Estos beneficios se suman a las exoneraciones tributarias ya previstas por la Ley de Vivienda Promovida, lo que refuerza el atractivo de este sector para la inversión.
En lo que refiere a la inversión extranjera, uno de los instrumentos fundamentales es la opción de adquirir la residencia fiscal en Uruguay, especialmente destacando el incentivo del régimen conocido como Tax Holiday. Generalmente, para obtener la residencia fiscal en Uruguay se debe cumplir con al menos una de las siguientes condiciones: permanecer más de 183 días durante el año civil en territorio uruguayo, establecer en el país el núcleo principal de sus actividades o intereses económicos o vitales, o acreditar inversiones que implican un nivel significativo de compromiso con la economía nacional.
En este sentido, se considera que existen intereses económicos —salvo prueba de residencia fiscal en otro país—cuando se posee en Uruguay una inversión en bienes inmuebles por un valor superior a UI 15.000.000, o una inversión superior a UI 3.500.000 realizada a partir del 1° de julio de 2020, siempre que se verifique una permanencia mínima de 60 días durante el año civil. También califican las inversiones en empresas por más de UI 45.000.000 si están vinculadas a proyectos de interés nacional, o por más de UI 15.000.000 realizadas desde julio de 2020, siempre que generen al menos 15 nuevos puestos de trabajo directos en relación de dependencia y a tiempo completo durante el año.
En cuanto al régimen tributario, cabe mencionar que las personas físicas residentes en Uruguay tributan el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) a una tasa del 12% sobre las rentas que perciban. Sin embargo, quienes adquieran la residencia fiscal en Uruguay pueden optar, por única vez, por tributar el Impuesto a la Renta de los No Residentes (IRNR) durante el ejercicio en que adquieren la residencia y por los 5 o 10 ejercicios fiscales siguientes, dependiendo de si se obtuvo la residencia antes o después de 2020. Alternativamente, quienes hayan adquirido la residencia fiscal a partir de 2020 también pueden optar por tributar a una tasa reducida del 7%, sin limitación de plazo.
Se proyectan cambios a este régimen que ampliarían hipótesis para acceder al Tax Holiday.
Todo lo anterior configura un entorno favorable para la inversión extranjera en Uruguay, lo que se ha reflejado en un aumento comprobado del ingreso de capitales por esta vía. La implementación de políticas como estas evidencia el interés del Estado en fomentar la llegada de inversiones, por lo que no se descarta la adopción de medidas similares en el futuro.
Por su parte, Uruguay XII ha anunciado el foco en el servicio “aftercare” de las inversiones extranjeras.
En conclusión, el mercado inmobiliario uruguayo mantiene un escenario de crecimiento atractivo y sostenido, aunque con matices a seguir de cerca. La eventual modificación de la Ley de Vivienda Promovida podría redefinir las condiciones de inversión, priorizando desarrollos más pequeños y dirigidos a familias de ingresos medios y bajos. Al mismo tiempo, la promoción de la construcción en madera abre nuevas oportunidades en sostenibilidad, innovación y eficiencia. Combinados con los incentivos fiscales tradicionales, estos factores consolidan a Uruguay como un mercado inmobiliario competitivo, flexible y en constante adaptación a las demandas sociales, ambientales y de inversión.
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