1. Introducción
Con fecha 23 de septiembre de 2025, la Dirección General Impositiva (en adelante, “DGI”) publicó la Consulta Nº 6673, analizando el tratamiento del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (en adelante “IRPF”) a las rentas derivadas de la rescisión de un contrato de derecho real de superficie sobre inmuebles rurales y la celebración de un nuevo contrato en condiciones idénticas, salvo en lo relativo al plazo de vigencia.
Este pronunciamiento debe leerse a la luz de la Consulta Nº 5825 de 3 de diciembre de 2014, donde la DGI definió que la constitución de un derecho de superficie para la instalación de un parque eólico generaba para el propietario del predio una renta calificada como incremento patrimonial en IRPF. En este sentido, concluyó que correspondía computar el 20% del precio pactado a la tasa del 12%. Ahora bien, los contribuyentes ya habían tributado por el contrato original de veinte años, y posteriormente abonaron el impuesto por la extensión del plazo acordada en 2023.
La nueva consulta surge a raíz de la intención de rescindir el contrato vigente y sustituirlo por otro que mantenga las condiciones pactadas, extendiendo el plazo contractual hasta el año 2050.
2. Consulta y posición del Fisco
Los propietarios plantearon si el IRPF ya abonado por los años 2025 a 2037 (período que quedaría comprendido en el nuevo contrato) podía imputarse al tributo correspondiente a este, de manera de abonar únicamente por los años adicionales, o en su defecto solicitar la devolución de lo pagado en exceso.
La DGI entendió que, en caso de configurarse una rescisión contractual, corresponde aplicar el criterio sostenido en la Consulta Nº 6479 de 28 de octubre de 2022 que indica que “En el caso de que el superficiario optara por rescindir el contrato luego de los 20 años de plazo mínimo, se vería afectada la determinación original del tributo. En tal caso, el contribuyente podría reliquidar el impuesto adecuando la renta computable al nuevo plazo y solicitar el crédito correspondiente. Al respecto debemos señalar que el plazo de caducidad de los créditos previsto en el artículo 77 del Código Tributario sería computable desde la fecha que el mismo resulte exigible (configuración de la rescisión del contrato)".
En otras palabras, la DGI reafirma que la rescisión contractual afecta la base imponible originalmente declarada, habilitando al contribuyente a recalcular el impuesto en función del nuevo plazo convenido. Este recálculo permite generar un crédito fiscal por lo abonado en exceso, el cual podrá ser solicitado dentro del plazo de caducidad previsto en el artículo77 del Código Tributario (4 años desde la fecha en que pudieron ser exigibles), contado desde la fecha de la rescisión. Cabe destacar que dicho crédito no admite actualización alguna, lo que implica que el monto a recuperar será nominal, sin ajustes por inflación o intereses.
Adicionalmente, la DGI aclaró que si lo que existe es una simple modificación del contrato original (y no una rescisión seguida de nuevo acuerdo), el tratamiento es diferente. En este caso, debe declararse y abonarse en el momento de la modificación, únicamente la diferencia derivada de la extensión de plazo, sin reliquidar la declaración jurada presentada en su oportunidad.
3. Nuestra opinión
El criterio de la DGI podría considerarse consistente con la línea de razonamientos previos, en tanto busca ajustar la tributación a la realidad económica de la relación jurídica.
No obstante, podría señalarse que la negativa a reconocer cualquier tipo de actualización sobre los créditos genera un perjuicio para el contribuyente, quien adelantó fondos a la DGI y ve licuado su crédito por el paso del tiempo.
En conclusión, la Consulta Nº 6673 consolida un criterio ya esbozado en pronunciamientos anteriores, pero lo hace bajo una lógica que privilegia la estricta técnica contractual y limita la devolución de tributos a mecanismos de crédito sin actualización.
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