Asambleas virtuales e impugnación de Asambleas en la Propiedad Horizontal

Reglamentación de las Asambleas virtuales.

1.a. Introducción.

El pasado 13 de julio se aprobó la Ley N° 20.058 (en adelante, la “Ley”)[1]. La Ley cuenta con ocho artículos y tiene como objetivos principales dar un marco regulatorio para la celebración de asambleas de copropietarios de forma virtual y regular aspectos mínimos relativos a la impugnación de las asambleas o de las resoluciones tomadas por esta.

Según se establece en su exposición de motivos, lo que motivó la presentación del proyecto que derivó en la sanción de la Ley tuvo como origen la situación generada por la pandemia del COVID-19, la declaración de “estado de emergencia nacional sanitaria” por medio del Decreto Nº 93/020 y la constatación de que existen actualmente ciertas tecnologías de la información y la comunicación que permitirían la celebración de asambleas de copropietarios a distancia sin excluir a ninguno de ellos.  A continuación comentamos los puntos más relevantes de la Ley.

1.b. Celebración de asambleas de copropietarios de forma virtual o mixta.  

Con la aprobación de la Ley queda definitivamente autorizada por el legislador la celebración de asambleas de copropietarios con igual validez, tanto de forma presencial (es decir, la forma tradicional) en la que los copropietarios se reúnen en un mismo lugar físico a deliberar y tomar resoluciones, como de forma virtual o mixta.

En su art. 2 la Ley define a la asamblea virtual como aquella que “permite la confluencia de voluntades emitidas en forma remota”, mientras que la asamblea mixta será “aquella que permite combinar de forma simultánea en un mismo evento, la modalidad presencial y la de participación virtual”.  

Según se establece en el art. 2 mencionado, la asamblea virtual o mixta requieren de la utilización de tecnologías de la información y comunicación asociadas a la red de internet y debe necesariamente permitir una comunicación multidireccional y simultánea de audio y video, de forma continua y en tiempo real.

1.c. Formalidades que deben cumplirse previo a la celebración de la asamblea.

La celebración de la asamblea debe estar precedida de una convocatoria realizada a cada copropietario, la que deberá realizarse en la forma prevista en el Reglamento de Copropiedad o en forma personal (según se establece en el art. 18 de la Ley Nº 10.751) y al domicilio electrónico que constituya cada copropietario frente al administrador de la propiedad horizontal si así lo entendiera conveniente. Si no se constituye el domicilio electrónico (cuya constitución es facultativa según lo dispuesto en el art. 6 de la Ley), será suficiente con notificar únicamente en la forma establecida en el reglamento de copropiedad o en la Ley.

Adicionalmente, la convocatoria de una asamblea que vaya a celebrarse de forma virtual o mixta deberá especificar el medio telemático que se prevé utilizar en la misma, siendo necesario además entregar a los copropietarios la documentación e información necesaria para poder votar de forma fundada (por ejemplo, presupuestos que deban considerarse, cuentas, etc.) con una antelación mínima de 48 horas.

1.d. Celebración de la Asamblea.

Para la celebración de la asamblea deben observarse los requisitos de quórum y las mayorías previstas en la ley Nº 10.751 y en el Decreto Ley Nº 14.560, los que son de orden público y no son modificados por la Ley.

El art. 5 de la Ley prevé que el voto corresponde al copropietario y que debe realizarse a mano alzada por éste o por su apoderado, siendo suficiente a tales efectos el otorgamiento de un poder simple. A su vez, se prevé que el voto también pueda realizarse a través de programas informáticos, siempre que cumplan con los mismos requisitos ya mencionados en el apartado 1.b anterior.

Por su parte, se establece que las asambleas virtuales deben ser grabadas, respaldadas y archivadas con el número de acta correspondiente, dejando constancia de la forma en que se celebró la asamblea. Además, en un plazo máximo de 30 días corridos desde la fecha de celebración de la asamblea, la copia del acta deberá pasarse al libro correspondiente y ser comunicada a los copropietarios en el domicilio electrónico que hubieran constituido. De no haberse constituido el domicilio electrónico, el copropietario podrá obtener una copia física del acta a su costo.

  1. Impugnación de asambleas de copropietarios.

Además de la regulación relativa a la celebración de asambleas de copropietarios de forma virtual o mixta, el art. 7 de la Ley regula algunos aspectos fundamentales de la impugnación de asambleas.

Específicamente, el art. 7 vino a establecer un plazo concreto para ejercer la acción de impugnación de la asamblea o de alguna de las resoluciones tomadas por ésta del que disponen los copropietarios (o como agrega el texto del artículo, cualquier interesado que tenga un interés directo y legítimo en la impugnación), extremo que era discutido en jurisprudencia y sobre el que no existía acuerdo. Con la aprobación de la Ley, el plazo del que dispone el interesado directo y legítimo para impugnar es de 60 días corridos desde que recibe la comunicación del acta pasada al libro.

Resulta interesante destacar también que si bien no existían limitaciones en el la normativa anterior, la redacción del art. 7 permite interpretar que no solamente los copropietarios están legitimados para impugnar, sino que podrá hacerlo cualquier interesado en ello que hubiera sido afectado por lo resuelto en la asamblea.

Por más comentarios, no dude en consultarnos.

Dr. Alfredo Frigerio.