Tras tres intensos meses de trámite parlamentario, el pasado 9 de diciembre se aprobó la Ley de Presupuesto, la que comenzará a regir el 1 de enero de 2026.
Como es habitual en este tipo de normas, el texto aborda una multiplicidad de disposiciones. Entre ellas se encuentran las vinculadas al régimen jurídico de los contratos de arrendamientos de cosas, el que se encuentra regulado en nuestro país por normas establecidas en el Código Civil (régimen denominado de libre contratación o de arrendamientos excluidos) y en el Decreto-Ley 14.219 (régimen denominado estatutario o de arrendamientos incluidos), principalmente, con la salvedad de regulación de los arrendamientos rurales en el Decreto-Ley 14.384 (y sus modificativas). A estos regímenes tradicionales se sumó en 2020 un cuarto marco normativo, incorporado por la Ley de Urgente Consideración (LUC), que en sus artículos 421 a 459 habilitó, para los inmuebles con destino casa habitación, la contratación sin exigencia de garantías y con plazos abreviados de desalojo, ofreciendo una alternativa adicional sin sustituir los sistemas anteriores.
(i) Régimen aplicable
En este contexto, la Ley de Presupuesto en su artículo 689 redefine el régimen aplicable a determinados contratos de arrendamiento, introduciendo un cambio relevante al disponer que, en el marco de lo dispuesto por el artículo 102 del Decreto Ley 14.219, los contratos de arrendamiento con destino industria, comercio u otros distintos del de casa habitación quedarán comprendidos en el régimen de libre contratación, independientemente de la fecha del permiso deconstrucción del inmueble. Este último elemento era el que, a grandes rasgos —y con determinadas exclusiones—, determinaba si el arrendamiento sobre un determinado inmueble debía regularse por las normas del Código Civil o por las del Decreto-Ley 14.219; los arrendamientos de inmuebles con permisos deconstrucción anteriores al 2 de junio de 1968 se regían por el Decreto Ley14.219, y los que contaban con permisos de construcción posteriores a dicha fecha, por el Código Civil.
Esta modificación elimina la aplicación de las restricciones del Decreto-Ley 14.219en para todos los arrendamientos con destinos de industria y comercio o en general los destinos distintos al de casa-habitación, suprimiendo ciertas exigencias como el plazo mínimo legal de estabilidad para el arrendatario de cinco años para arrendamientos con destinos distintos del de casa habitación, la necesidad de establecer el precio en moneda nacional, entre otras disposiciones. Al mismo tiempo, el legislador mantiene un grado de protección reforzada para los arrendamientos con destino casa habitación, los que, de todos modos, mantienen la posibilidad de celebrarse al amparo de la LUC.
(ii) Ampliación de plazos máximos
Asimismo, la nueva normativa introduce modificaciones sustanciales en materia de plazos máximos para el contrato de arrendamiento, lo que resulta aplicable a todos los casos mencionados anteriormente. El artículo 688 de la Ley de Presupuesto sustituye el texto del artículo 1782 del Código Civil, ampliando el plazo máximo general de los arrendamientos de quince a treinta años y manteniendo la regla según la cual los contratos celebrados por mayor plazo caducarán cumplido el plazo.
También se modifican los topes para arrendamientos destinados a presas y embalses de agua, canales de riego, generación de energía eléctrica, forestación, plantaciones de árboles frutales, y de inmuebles que tengan como destino predios o talleres logísticos ferroviarios fijándose en cuarenta y cinco años, contra los treinta años que se permitían en la normativa anterior. Si el contrato se celebra por un plazo mayor, caduca igualmente a los cuarenta y cinco años. Los arrendamientos de bienes hipotecados mantienen su regulación actual por los incisos segundo y tercero del artículo 2328 del Código Civil.
Los cambios anteriores generan implicancias prácticas significativas, ya que la ampliación de los plazos reabre dudas sobre el alcance jurídico de la caducidad al llegar al nuevo máximo legal y plantea además interrogantes respecto del mantenimiento, la vigencia y eventual caducidad de las garantías otorgadas para asegurar las obligaciones del arrendatario.
(iii) Garantías
Finalmente, el inciso segundo del artículo 688 de la Ley de Presupuesto establece que las obligaciones de los arrendatarios en los arrendamientos que no tengan como destino casa habitación podrán constituirse a través de un elenco amplio de garantías; se dispone específicamente que el cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato podrá asegurarse con garantías tales como –lo que podría interpretarse como indicando un listado no taxativo- la fianza, el aval bancario, la póliza de seguro de fianza y póliza de seguro, por un valor fijo tanto en moneda nacional como extranjera. Estas garantías se suman a las ya contempladas por el Decreto-Ley 14.219 y sus correspondientes normas modificativas.
El texto comentado genera la interrogante de si se modifica o no el régimen anterior, donde se interpretaba mayoritariamente que lo dispuesto en el art. 39 del Decreto-Ley Nº 14.219 permitía la constitución de cualquier garantía personal (como lo son la fianza, los “avales bancarios” y los seguros) y, además, el art. 42 de la Ley Nº 19.678 reconocía expresamente que los seguros de alquiler eran garantías admitidas.
En síntesis, la Ley de Presupuesto incorpora modificaciones de alcance relevante en los regímenes de arrendamiento, ampliando los márgenes de autonomía de las partes y reformulando aspectos centrales del sistema. No obstante, será su aplicación práctica la que permitirá precisar el impacto real que estas nuevas disposiciones tendrán en la dinámica contractual.
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